上海新房積分搖號(hào)，既保障無(wú)房自住剛需，又避免誤傷合理的改善需求。
上海新年伊始打響了樓市調(diào)控的第一槍后，幾乎是一天一個(gè)政策的節(jié)奏，贈(zèng)予、更名、法拍房、假離婚等漏洞逐一被堵上，嚴(yán)格信貸管理，調(diào)控持續(xù)升級(jí)，從嚴(yán)從緊。近期“滬十條”正式落地，備受關(guān)注的“無(wú)房家庭”界定、新房搖號(hào)操作細(xì)節(jié)得以明確，名下無(wú)房且5年無(wú)購(gòu)房記錄的剛需可優(yōu)先加分，同時(shí)也給之前被誤傷的的改善型購(gòu)房者留了一道小口子。作為一名實(shí)實(shí)在在的上海剛需，看完上海新房搖號(hào)積分制后，我感覺(jué)還是很滿(mǎn)意的，整個(gè)調(diào)控非常精細(xì)。
如何計(jì)分?綜合五大因素，重點(diǎn)保護(hù)剛需
“滬十條”最大的亮點(diǎn)就是新增搖號(hào)計(jì)分制，包含基本分和動(dòng)態(tài)分兩大項(xiàng)，已婚、上海戶(hù)口、名下無(wú)房且5年無(wú)購(gòu)房記錄、社保繳納年限長(zhǎng)的可優(yōu)先加分，利好真正剛需。基本分最高60分，包含家庭、戶(hù)籍、住房狀況、在滬購(gòu)房記錄4個(gè)基本項(xiàng);動(dòng)態(tài)分部分，由社保繳納月數(shù)和對(duì)應(yīng)系數(shù)相乘而來(lái)，最高可達(dá)52.08分。最終得分由基本分和動(dòng)態(tài)分加總而得，總分可能超過(guò)100分。以下是具體計(jì)算方法：
1、基本分
(1)家庭：認(rèn)購(gòu)對(duì)象為夫妻更有利，可加10分，如果是未成年人、成年未婚、離異、喪偶，均為零分。這條明顯對(duì)于家庭更有利，之前是為了買(mǎi)房假離婚，以后可能就要為了買(mǎi)房而結(jié)婚了。
(2)戶(hù)籍：上海戶(hù)口可加10分，家庭認(rèn)購(gòu)時(shí)，夫妻雙方有一方需為上海戶(hù)籍，若均為非上海戶(hù)籍，此項(xiàng)不得分。由此可見(jiàn)，上海戶(hù)口還是很重要的。
(3)住房狀況：住房類(lèi)型除了商品房，還包括共有產(chǎn)權(quán)、公租房等保障性住房。名下在上海無(wú)房可加20分，有1套可加5分，2套及以上為零分。另外2021年1月22日(含)后就算贈(zèng)予出去了，也會(huì)計(jì)入其中。另外，這一條和之前還有明顯的不同，之前是全國(guó)范圍內(nèi)認(rèn)房又認(rèn)貸，這里僅統(tǒng)計(jì)上海房產(chǎn)，外地住房不計(jì)入。
(4)購(gòu)房記錄：在滬名下無(wú)房且5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄，可加20分;名下有1套住房且5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄，加5分;近 5年內(nèi)有購(gòu)房記錄的，不管名下是否有房，得分均為零。這里給先賣(mài)后買(mǎi)的改善型留了一道口子，保障合理的住房消費(fèi)。
2、動(dòng)態(tài)分
社保繳納年限從2003年1月起算，到2021年2月社保繳納月數(shù)上限為217個(gè)月，社保繳納系數(shù)區(qū)間為0.1-0.24分/月，若采用最高系數(shù)，最高可達(dá)52.08分。具體系數(shù)選擇，根據(jù)樓盤(pán)類(lèi)型和結(jié)構(gòu)確定。新規(guī)實(shí)行后，今日開(kāi)啟認(rèn)籌的三個(gè)新盤(pán)，系數(shù)均為0.1分/月。
若以一個(gè)家庭名義認(rèn)購(gòu)，社保繳納年限可按社保繳納月數(shù)最高的1名成員計(jì)算，取其高者;如果是以2個(gè)及以上家庭認(rèn)購(gòu)，按社保繳納月數(shù)較低的家庭計(jì)算，取其低者。
如何參與?規(guī)則變化，三步確認(rèn)資格
新房搖號(hào)規(guī)則明確后，以后采用“計(jì)分制”規(guī)則，分為認(rèn)購(gòu)、打分、搖號(hào)三個(gè)步驟。
第一步，認(rèn)購(gòu)。購(gòu)房者在新房認(rèn)籌時(shí)提交證明家庭、戶(hù)籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購(gòu)房記錄以及在滬繳納社保的相關(guān)資料，初步計(jì)算得分。
第二步，打分。填報(bào)完成后，市房管局、民政局、社保中心等進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)核查，復(fù)查得分。按照房源數(shù)量和130%的認(rèn)籌上限，確定入圍分?jǐn)?shù)線(xiàn)，大于等于入圍線(xiàn)的所購(gòu)對(duì)象可參與搖號(hào)。
第三步，搖號(hào)。確認(rèn)入圍搖號(hào)名單后，滿(mǎn)足條件的入圍者可按照正常程序參與公證搖號(hào)。
我粗略地計(jì)算了下，自己差不多有60多分。根據(jù)買(mǎi)房群的一個(gè)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有4466人參與，大部分人得分在50-60這一區(qū)間，60多分差不多可以排在前30%的位置，取得搖號(hào)資格應(yīng)該沒(méi)有太大的問(wèn)題。
如何搖中?差額搖號(hào)，分高未必靠前
特別需要注意的是，即使積分排名靠前，并不意味著能搖中，后面的搖號(hào)過(guò)程依舊是隨機(jī)的。進(jìn)入搖號(hào)系統(tǒng)后，積分分值會(huì)被完全打亂，不分先后，這就意味著之前的第一名和最后一名搖中的概率都是相同的。
無(wú)房戶(hù)在確認(rèn)入圍搖號(hào)資格時(shí)確實(shí)有優(yōu)先權(quán)，這樣能緩解熱門(mén)樓盤(pán)高認(rèn)籌率問(wèn)題，但并不能保證優(yōu)先搖到。新政規(guī)定認(rèn)籌比例不超過(guò)1.3倍，在此要求下，至少還是會(huì)有23%的入圍者搖不到房。
另外注意的是，企業(yè)用戶(hù)參與新房認(rèn)購(gòu)的門(mén)檻明顯提高，須同時(shí)滿(mǎn)足設(shè)立五年、累計(jì)繳稅100萬(wàn)、有10名員工社保滿(mǎn)5年等多個(gè)條件，或者累計(jì)繳稅超過(guò)500萬(wàn)。一旦認(rèn)籌超過(guò)130%啟動(dòng)積分排序，企業(yè)購(gòu)房只能排在積分搖號(hào)買(mǎi)房后面，企業(yè)炒房難度更大了。
積分搖號(hào)實(shí)行后，首套剛需最先受益，其次是近5年無(wú)購(gòu)房記錄、先賣(mài)后買(mǎi)的改善型需求，不再一刀切，保障合理的住房消費(fèi)。但對(duì)于名下有房，希望通過(guò)二套房來(lái)改善的家庭，則相對(duì)不利，通過(guò)新房搖號(hào)改善成功的概率較小。
總體來(lái)看，上海的新房搖號(hào)政策確實(shí)十分精細(xì)，既保障無(wú)房自住的剛需，又兼顧合理的改善需求，還打擊投機(jī)炒房，有人戲稱(chēng)是“奧數(shù)版積分”，基本沒(méi)有空子可鉆，有利于樓市平穩(wěn)發(fā)展。
