對于普通投資者來說，公募REITs提供了以較低門檻參與不動產(chǎn)市場投資的機(jī)會。同時，公募REITs具有股債的雙重特性，風(fēng)險收益特征也介于兩者之間，比較適合收益要求不高、能承受一定波動的投資者。
5月底，首批9只公募REITs產(chǎn)品跑步進(jìn)入發(fā)售階段，作為市場全新的基金投資產(chǎn)品，備受關(guān)注。
這些基金包括：華安張江光大園REIT、滬杭甬杭徽REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中金普洛斯倉庫REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、首鋼綠能、平安廣交投廣河高速REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園。
可作為資產(chǎn)配置一部分
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，對于普通投資者來說，公募REITs提供了以較低門檻參與不動產(chǎn)市場投資的機(jī)會。同時，上市的REITs份額可以在交易所交易，具有較好的流動性;公募REITs具備強(qiáng)制分紅制度，從9只擬發(fā)行產(chǎn)品已經(jīng)公布基金招募說明書來看，預(yù)計現(xiàn)金流分派率為4%-12%;根據(jù)公募REITs在其他國家的發(fā)展經(jīng)驗，公募REITs長期收益較穩(wěn)定。過去三十年，美國REITs的年化回報率達(dá)到12%左右，和標(biāo)普500指數(shù)收益率不相上下;因其投資標(biāo)的的特殊性，同股票和債券的相關(guān)性較低，在資產(chǎn)組合中適當(dāng)加入公募REITs，可以降低組合波動，提升風(fēng)險收益比，幫助投資者實現(xiàn)更多元化的配置。因此，公募REITs確實值得普通投資者配置一些。
據(jù)了解，公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開放申購與贖回。募集期內(nèi)，普通投資者可以通過場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)或基金管理人及其委托的場外基金銷售機(jī)構(gòu)認(rèn)購基金份額，按照向網(wǎng)下投資者詢價確定的價格認(rèn)購，認(rèn)購方式與現(xiàn)行LOF基金認(rèn)購方式一致，在首次認(rèn)購或買入基金份額前，應(yīng)當(dāng)簽署風(fēng)險揭示書。公募REITs上市交易之后，投資者可以采用競價、大宗、報價、詢價、指定對手方和協(xié)議交易等方式參與二級市場交易。
作為普通投資者，也是有機(jī)會參與到首批公募REITs的投資中來，公募REITs首次發(fā)售將通過向戰(zhàn)略投資者定向配售、向網(wǎng)下投資者詢價發(fā)售及向公眾投資者定價發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行。在網(wǎng)下投資者詢價結(jié)束后通過各銷售機(jī)構(gòu)以詢價確定的認(rèn)購價格認(rèn)購，包括場內(nèi)和場外兩種認(rèn)購方式。
其中，場外將通過基金管理人的直銷網(wǎng)點及基金場外銷售機(jī)構(gòu)的銷售網(wǎng)點發(fā)售或按基金管理人、場外銷售機(jī)構(gòu)提供的其他方式辦理公開發(fā)售。通過場內(nèi)認(rèn)購的基金份額登記在證券登記系統(tǒng)投資人的場內(nèi)證券賬戶下，通過場外認(rèn)購的基金份額登記在登記結(jié)算系統(tǒng)投資人的場外基金賬戶下。公募REITs具有股債的雙重特性，風(fēng)險收益特征也介于兩者之間，比較適合收益要求不高、能承受一定波動的投資者。
另有分析人士認(rèn)為，隨著銀行理財產(chǎn)品凈值化以及信托非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)，普通投資者需要改變過往投資觀念，通過大類資產(chǎn)配置實現(xiàn)長期可持續(xù)收益。公募REITs一方面可以盤活國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，使得投資者得以享有優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目的長期收益;另一方面根據(jù)過往海外經(jīng)驗顯示，REITs與股債的相關(guān)性較低通過資產(chǎn)配置可以幫助投資者顯著降低長期波動。
“公募REITs基金的投資價值十分值得關(guān)注，REITs收益分配比率較為穩(wěn)定，是除股票、債券、地產(chǎn)、現(xiàn)金外的另一種較好的可投資資產(chǎn)，在個人或機(jī)構(gòu)資產(chǎn)組合中具有分散風(fēng)險的作用。短期來看，可作為A股市場處于震蕩階段的較好的投資選擇，中長期看，無論對個人還是機(jī)構(gòu)，REITs基金都是整個投資組合中十分有效的資產(chǎn)補(bǔ)充。”上述人士強(qiáng)調(diào)。
國外經(jīng)驗值得借鑒
記者了解到，美國REITs起源于1960年，發(fā)展時間長，在經(jīng)歷多次改革后，整體較為成熟。根據(jù)Nareit數(shù)據(jù)，截至2021年3月，美國REITs的總市值約1.35萬億美元，居世界首位。將近1.45億美國人(約43%的美國家庭)直接或通過共同基金、ETF等方式間接持有REITs份額。2008年出臺《REITs投資和多樣化法案》，允許REITs進(jìn)行多元化物業(yè)投資，進(jìn)一步分散風(fēng)險。產(chǎn)品方面，投資領(lǐng)域至基建、林場、醫(yī)療保健等非傳統(tǒng)領(lǐng)域。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為：國外REITs收益較高的原因在于：一是美國REITs創(chuàng)新性不減，基礎(chǔ)物業(yè)類型不斷豐富，尤其是高收益的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型不斷擴(kuò)充進(jìn)來，例如基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等REITs規(guī)模迅速增加，整體提升了REITs的收益率;二是REITs發(fā)展更加專業(yè)化，當(dāng)前美國多元化REITs規(guī)模占比不到4%，REITs專業(yè)化傾向有利于更好地提升REITs某類型物業(yè)管理水平，為投資者帶來更多收益。
而國外經(jīng)驗值得借鑒：首先，REITs市場是循序發(fā)展的，由于REITs涉及到稅收和法律等多方面的制度建設(shè)，涉及面很廣，從美國REITs發(fā)展歷史來看，也經(jīng)歷了規(guī)則不斷修訂和完善的過程;其次，REIT的稅法安排至關(guān)重要，美國REITs成立之初就是為了避免雙重收稅(即REITs層面面臨的企業(yè)所得稅和投資者層面因為REITs分紅面臨的個人所得稅問題，而滿足一定要求的REITs可以不交企業(yè)所得稅)，提升了產(chǎn)品競爭力;再次，保持投資者的多樣性，放開企業(yè)年金、養(yǎng)老金、險資和公積金等長期資金投向REITs市場，使得REITs保持良好流動性，有利于長遠(yuǎn)健康發(fā)展。還可以通過采取措施吸引海外投資者進(jìn)入中國REITs市場;最后，開放式發(fā)展，使得REITs做大做強(qiáng)，允許REITs進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營和股權(quán)再融資，將方便REITs購入優(yōu)質(zhì)物業(yè)，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，做大做強(qiáng)REITs。
我國REITs未來隨著產(chǎn)品發(fā)展，在深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、盤活存量資產(chǎn)、降低債務(wù)杠桿、促進(jìn)儲蓄投資轉(zhuǎn)化和完善多層次資本市場等方面具有重大意義。
有業(yè)內(nèi)人士稱，礎(chǔ)設(shè)施類型，比如高速公路、生物發(fā)電廠等，而目前國外的公募REITs的底層資產(chǎn)中，大多以商業(yè)地產(chǎn)為主，整體收益較高。國內(nèi)的公募REITs目標(biāo)是盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，目前國內(nèi)的存量基礎(chǔ)設(shè)施金額高達(dá)百萬億，如果能有1%的存量盤活，即代表著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是一個萬億級別的市場，未來公募REITs的底層資產(chǎn)是否會向商業(yè)地產(chǎn)開放尚不能確定，所以目前國外的公募REITs發(fā)展對于國內(nèi)有著一定的借鑒意義。
流動性等風(fēng)險值得關(guān)注
那么，在投資公募REITs過程中，投資者需要關(guān)注哪些風(fēng)險?在業(yè)內(nèi)專家看來，投資者需要更關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)置物業(yè)的類型和運(yùn)營情況，與基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的政策情況，二級市場的交易價格，尤其是未來現(xiàn)金流情況，關(guān)系到REITs是否能穩(wěn)定持續(xù)分紅，以及分紅率的高低。雖然REITs具有很多優(yōu)勢，但投資者仍需要關(guān)注REITs市場價格波動風(fēng)險以及市場流動性風(fēng)險。
“公募REITs最重要的是其底層資產(chǎn)，資產(chǎn)的價值決定了其派息額度和二級市場交易價格，所以底層資產(chǎn)的市場價值非常重要，按照監(jiān)管規(guī)則規(guī)定，基金管理人每年至少聘請評估機(jī)構(gòu)對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行1次評估，資產(chǎn)的估值價格是需要重點關(guān)注的內(nèi)容。其次需要關(guān)心的是底層資產(chǎn)最近三年的現(xiàn)金流情況，經(jīng)營現(xiàn)金流對資產(chǎn)估值具有錨定作用，將影響REITs產(chǎn)品定價和派息能力。條款方面，可以著重關(guān)注公募REITs的固定費(fèi)率和浮動費(fèi)率、認(rèn)購門檻、不同認(rèn)購金額對應(yīng)的認(rèn)購費(fèi)率等。”該專家強(qiáng)調(diào)。
不可否認(rèn)的是，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs也是具有一定風(fēng)險的，如底層資產(chǎn)是高速公路，則有可能受到疫情導(dǎo)致的車流量下降的影響，產(chǎn)業(yè)園區(qū)則有可能受到產(chǎn)業(yè)升級導(dǎo)致的出租率波動的影響。按照交易所發(fā)布的相關(guān)辦法，公募REITs上市首日有30%的漲跌幅限制和后續(xù)交易日10%的漲跌幅限制，公募REITs的存續(xù)期間較長，如果市場環(huán)境基本面隨著時間的推移發(fā)生變化，公募REITs的本金波動是值得關(guān)注的風(fēng)險。
